Първото полугодие на 2026 г. отчита разнопосочни тенденции на пазара на бизнес имоти в столицата. Сегментите се движат в противоположни посоки: наетите офис площи отчитат спад от 7,6% спрямо същия период на 2025 г. Успоредно с това индустриалният сегмент регистрира силно полугодие с ръст от 18,6% на наетите площи, с особено силно второ тримесечие – 66 000 кв. м пазарна активност, критично ниска незаетост от 0,62% и силна строителна активност. Това сочат данните от анализа на консултантската компания за бизнес имоти Cushman & Wakefield | Forton.
Офис площи: сдържано търсене с положителни сигнали
Въпреки спада спрямо първото полугодие на 2025 г., брутното усвояване от 88 984 кв.м през H1 на 2026 г. е второто най-високо през последните над 13 години. Очакванията са общият обем за цялата година да е малко по-нисък, в сравнение с предходната.
„Резултатите от първото полугодие потвърждават, че офис сегментът се адаптира към нова реалност – по-малко мащабни сделки, по-разнообразен микс наематели. Въпреки спада, полугодието носи окуражаващи сигнали: броят на сключени сделки нараства, а търсенето се диверсифицира. Инвестиционният пазар изпраща ясен сигнал в същата посока: 143,6 млн. евро за шест месеца и втори най-висок обем от 2021 г. насам показват, че доверието в бизнес имотите в София остава стабилно дори в периоди на по-сдържано наемно търсене.“, коментира Станимира Пашова, Главен изпълнителен директор, Cushman & Wakefield Forton.
IT фирмите са по-слабо активни от обичайното – делът им от сключените договори е с 9 процентни пункта по-малък спрямо първото полугодие на 2025. Структурата на наемните сделки също се променя – подновяванията растат с 11 процентни пункта спрямо H1 2025, докато преместванията и разширенията спадат с 3 процентни пункта. Въпреки това, броят на сключени сделки нараства, а търсенето се диверсифицира.
„Второто тримесечие потвърди, че пазарът придобива нови нюанси. Отсъствието на големи сделки заслужава внимание – от началото на 2024 г. насам всяко тримесечие включваше поне два договора над 5 000 кв. м, а в Q2 тази тенденция се прекъсна. Средният размер на сделка спада до 630 кв. м, но броят им нараства – знак, че по-широк кръг компании търсят офис решения. За да се върне динамиката от предишните години, е необходимо да се появят по-мащабни сделки.“, коментира Йоанна Димитрова, Мениджър „Офис площи“, Cushman & Wakefield Forton
За първото полугодие на 2026 г. най-активни по отношение на сделките са крайградските райони с 39 600 кв.м, основно около летището и по Южната дъга на Околовръстния път. Следват зоните по протежението на „Цариградско шосе“, бул. „България“ и „Никола Вапцаров“ с 35 200 кв. м. Широкият център и централните бизнес зони регистрират 14 200 кв. м.
Ограничено ново предлагане, стабилни наеми
Новото предлагане остава ограничено – за цялото първо полугодие са завършени основно Oxia (Q1) и AYA (Q2), добавили общо около 13 800 кв. м клас А. Общият офис фонд в София достига 2,36 млн. кв. м, а площите в строеж намаляват до 203 000 кв. м, от които около 85 000 кв. м се очаква да бъдат завършени до края на 2026 г. При реализиране по план обемът на новите офис площи ще достигне най-високото си ниво за последните пет години, макар очакванията са общият обем за 2026 г. да е малко по-нисък от 2025 г.
Наемните нива не отбелязват промяна – клас А площи се предлагат основно в диапазона 14–18 евро/кв. м/месец. В централните райони първокласните наеми се запазват на нива от 20 евро/кв. м за поредно тримесечие. Свободните площи остават практически без промяна – около 275 000 кв. м, а незаетостта спада незначително до 11,64% при 11,83% през Q1.
Инвестиционен пазар: 143,6 млн. евро за H1 2026
Предварителните данни за инвестиционният пазар на бизнес имоти в София показват сделки за 143,6 млн. евро през първото полугодие на 2026 г. – вторият най-висок обем от 2021 г. насам, макар и с 24,1% спад спрямо същия период на 2025 г. Важно е да се отбележи, че данните не включват две обявени, но все още неприключили големи сделки. Най-продаваният актив са офис сгради – 6 сделки, следвани от складови и производствени сгради (5), хотелски сгради (3), търговски обекти (3) и сгради със смесено предназначение (1).
Чуждестранните инвеститори имат около 30% дял от инвестиционния обем в първата половина на 2026 г. На база предварителни данни се очаква общият обем за цялата 2026 г. да е сходен или малко по-висок от 2025 г.
Индустриални площи: критично ниска незаетост и нарастващо строителство в собствени площи
Първото полугодие регистрира силен период за индустриалния сегмент в София – вторият най-висок обем в последните 6 години. Само през второто тримесечие пазарната активност достигна 66 000 кв. м – най-високото ниво от края на 2024 г. насам.
Свободните площи остават малко – едва около 15 000 кв. м или 0,62% от общата площ. Типа сделки показва ясно недостига на налични площи – 49% от обема са предварителни договори в сгради, невъведени в експлоатация. В допълнение, се засилва строителството на площи за собствено ползване – 32% от обема на пазара. Само 8% са стандартни нови договори.
„Откроява се ясна тенденция за недостиг на складови площи, което провокира редица търговци на дребно и едро да планират консолидиране на операциите си в проекти в строителна фаза. Производствата, от друга страна, предпочитат сгради, строени по поръчка – наети или собствени. Очакваме обемът за цялата 2026 г. да надмине този от 2025 г.“, коментира Даниела Бойчева, Директор „Бизнес развитие – офис и индустриални площи“, Cushman & Wakefield Forton
По сектори най-активни са фирмите за търговия на дребно с 30%, следвани от тези за търговия на едро с 27%, преработващата промишленост с 23% и транспорта и складирането със 17%.
Строителната активност се ускорява. До края на 2026 г. се очакват общо 236 000 кв. м нови площи, от които 53 000 кв. м вече са доставени. Останалите 183 000 кв. м се очакват през второто полугодие, като 37,4% от тях са спекулативни.
Първокласните наеми за логистични площи клас А бележат лек ръст – 5,80–6,30 евро/кв. м/месец.
