Предлагането на жилища в София и другите големи градове изпревари търсенето в първите месеци на 2026 година. Това се случва след рекордно дългия, около 12-годишен „пазар на продавача“. Тенденцията се откроява в анализа на АДРЕС Недвижими имоти за промените, маркирали тенденциите в жилищния сектор в края на миналата и началото на настоящата година.
„За първи път от 2014 година насам сме свидетели на повече продавачи като абсолютен брой на фона на купувачите. Това важи за София и останалите големи градове, като балансът търсене:предлагане в по-малките населени места в момента е около 50:50. Предстоящите месеци ще преминат под знака на „пазара на купувача“, но на фона на високи цени, достъпни кредити и минимална безработица“, коментира Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на АДРЕС.
Според данните на компанията, около 10% е спадът на новите купувачи в началото на 2026 година. В същото време, броят на новите продавачи нараства с около 26% на годишна база. И макар това да балансира силите межди търсене и предлагане, за спад на цените не може да се говори.
„Купувачите с нужда от имот за живеене няма да изчезнат, те просто ще решават по-бавно и премислено и няма да се водят от натиска „тук и сега“, който в някаква степен бе типичен за пазара през последните 2-3 години. Трябва да се има предвид и друго – преди тази трансформация недостигът на жилища бе сериозен на фона на огромното търсене. Днес ставаме свидетели на баланс, от който пазарът отдавна имаше нужда – смятам, че това е възможност за двете страни да срещнат очакванията си по-лесно“, коментира Тенекедижева.
Според нея, 2026 година е шанс за купувачите да потърсят и нови инвестиционни възможности, макар към момента този мотив да остава на заден план. Данните на АДРЕС сочат, че най-сериозен е спадът в сделките на конвенционалните 3-стайни жилища. По-малките апартаменти – гарсониери, както и маломерни 2-стайни, на практика не отчитат спад в броя си. Стабилен е и пазарът на големи и скъпи трофейни имоти, както и този на къщи.
„Времето на масовите покупки отмина – в периода между пандемията и очакването за приемането на еврото хората влагаха спестяванията си в имоти, независимо дали имат нужда от тях и независимо какво е финансовото им измерение. Част от купувачите се възползваха и от евтините пари, които банковият сектор предлагаше, а купуването на имот се превърна в нещо като мода. Това бе един процес, чийто естествен край настъпи. Въпреки това и днес сме свидетели на този традиционен за българите стремеж към сигурно вложение. Затова и хората с по-скромни спестявания остават активни, както и по-заможните, чиито доходи и инвестиционни намерения не се влияят съществено от турбуленциите на времето“, пояснява Тенекеджиева.
Според нея, 2026 година ще бъде моментът за много купувачи да реализират сделки, които са били трудни за осъществяване до сега.
„Пазарът на купувача ще окаже известен натиск върху някои имоти – особено върху тези, чието ценообразуване е било повлияно прекомерно от еуфорията. Добри сделки ще сключат онези хора, които успеят да открият продавачите, които по една или друга причина са склонни на отстъпки. Това е възможност за придобиване на имоти на справедлива цена, особено за по-специфични обекти, каквито са някои гаражи или пък по-малки по площ търговски и офис площи“, коментира Тенекеджиева.
АКТИВНОСТ
С около 12-17% падат сделките в 4-те големи града в София, Варна, Пловдив и Бургас през първото тримесечие на 2026 г. в сравнение със същия период на предходната 2025 г. В София понижението е най-малко – с около 10%, по-сериозно е то в останалите големи градове.
ЦЕНИ
Средните цени в София продължават да нарастват, като през първото тримесечие на 2026 г. двустайните жилища поскъпват с около 17%, а тристайните – с близо 22% на годишна база.
Във Варна цените нарастват с около 24% при двустайните и 21% при тристайните жилища, но това по-скоро отразява все още по-високите искания на продавачите, отколкото реално ускоряване на пазара.
В Пловдив цените нарастват с около 17% при двустайните и близо 20% при тристайните, което показва устойчиво покачване, без резки отклонения. В Бургас цените нарастват с около 20% при двустайните и близо 22% при тристайните, което демонстрира силен ръст на пазара в морския град.
ЦЕНИ ПО КВАРТАЛИ СОФИЯ/евро/кв. м/
Двуцифрено е процентното изменение в цените на годишна база в почти всички квартали на София. По начало скъпите, престижни квартали като Лозенец и Център бележат покачване в рамките на около 14-16%. В същото време, развиващите се райони като Манастирски ливади, Овча купел и част от Южните квартали, с по-голям обем терени за ново строителство, демонстрират повече от 20% по-високи цени в сравнение с началото на 2025 година.
Въпреки спада на сделките, отчетен в началото на годината спрямо втората половина на 2025 г., ценовите нива в софийските квартали продължават плавен ръст нагоре.
„Отливът на купувачите не рефлектира в спад или дори задържане на нивата. Те продължават да са стабилни и в отделни райони да се повишават“, пояснява Тенекеджиева.
ПРОФИЛ НА СДЕЛКАТА
Периодът за сключване на сделка през първите месеци на 2026 г. се удължава спрямо средния за 2025 година. От средно 8 огледа, необходими за сделка, към момента такава се сключва след около 10 огледа, реализирани в рамките на 2,5-3 месеца. Въпреки спада в активността, отстъпките на практика липсват през тримесечието. При малкото покупки, реализирани с компромис в офертната цена, той е в рамките на 2000-4000 евро.
Търговия, строителство и финанси са най-честите сфери на заетост на софийския купувач на жилища, а възрастта му остава около 40 години. Във Варна професиите на клиентите включват и такива в сектора на здравеопазването и мореплаването. В столицата повечето сделки са реализирани с кредит, като по-голямата част са със сериозен такъв – покриващ над 80% от стойността на сделката.
Пазарът на жилищни имоти навлиза в нов етап, в който балансът между търсене и предлагане дава повече възможности за реалистично ценообразуване и по-устойчиви сделки. Въпреки по-умерената активност, цените остават стабилни, подкрепени от достъпното кредитиране и липсата на продажби в резултат на необходимост от пари. В следващите месеци от АДРЕС очакват пазарът да се движи от по-малко, но за сметка на това по-информирани и взискателни купувачи, които ще определят динамиката на сделките.
