Българските домакинства поемат все по-големи задължения към банките, въпреки че броят на кредитите почти не се променя. Към края на септември 2026 г. общата сума по заемите им достига 33,11 млрд. евро, което е увеличение с 20,7 на сто спрямо година по-рано. За същия период броят на кредитите нараства едва с 0,5 на сто до 2,91 млн., показват данните на Българската народна банка (БНБ).
Разликата между двата показателя очертава една от основните тенденции на кредитния пазар. Общият размер на задълженията расте значително по-бързо от броя на заемите, а това поставя въпроса доколко увеличаващият се дълг остава съобразен с доходите на домакинствата.
Според анализ на кредитния посредник Credit Manager причините трябва да се търсят както в поскъпването на жилищата и необходимостта от по-голямо банково финансиране, така и в продължаващите благоприятни условия по ипотечните кредити.
През септември средната лихва по новите жилищни заеми е 2,41 на сто, с 0,01 процентни пункта по-ниска спрямо август. Годишният процент на разходите (ГПР), който включва лихвата и определени допълнителни разходи по кредита, също намалява до 2,76 на сто.
Така ипотечното финансиране остава сравнително евтино, но самата покупка на жилище продължава да изисква значителен финансов ресурс.
Задълженията растат много по-бързо от броя на кредитите
Към края на септември жилищните кредити в България достигат 19,65 млрд. евро, което представлява годишен ръст от 24,8 на сто. Потребителските заеми възлизат на 12,42 млрд. евро и се увеличават с 16 на сто спрямо същия период на миналата година.
Само през септември банките са отпуснали нови жилищни кредити за 643,6 млн. евро, с 3,5 на сто повече спрямо август. Обемът на предоговорените кредити и тези за рефинансиране достига още 137,2 млн. евро.
Данните показват, че търсенето на ипотечно финансиране остава силно и след присъединяването на България към еврозоната. Ръстът на отпуснатите средства обаче не означава непременно, че със същите темпове се увеличава и броят на сделките с жилища.
При по-високи цени на имотите купувачите се нуждаят от по-голям кредит дори когато придобиват жилище със сходна площ и характеристики. Върху общия размер на задълженията влияят също новото кредитиране, погашенията и промените в структурата на съществуващите заеми.
По данни на БНБ най-голям дял от общата сума на кредитите на домакинствата имат заемите между 25 000 и 250 000 евро. На тях се падат около 63 на сто от всички задължения.
В другия край на пазара са кредитите над 1 млн. евро. Към края на септември те са 96 на брой, с общ размер 162,7 млн. евро. Спрямо предходното тримесечие броят им намалява с 1 на сто, докато общата сума по тях се увеличава с 1,4 на сто.
Макар този сегмент да представлява малка част от кредитния пазар, той също показва, че броят на заемите и тяхната обща стойност невинаги се движат в една посока.
Колко от заплатата отива за ипотеката
За купувачите на жилище най-важният показател често не е самата лихва, а размерът на месечната вноска и делът, който тя заема от доходите им.
Разчети, включени в анализа на Credit Manager, показват, че при покупка на примерно жилище от 80 кв. м в пет големи български града ипотечната вноска може да достигне между 30 и 36 на сто от средната брутна месечна заплата.
Изчисленията са направени при 20 на сто самоучастие, срок на кредита от 30 години и годишна лихва от 2,42 на сто, колкото е средното равнище по новите жилищни заеми през август.
При тези условия месечната вноска за разглежданото жилище в София е около 625 евро. Във Варна тя достига 493 евро, в Бургас е 412 евро, в Пловдив 395 евро, а в Русе 359 евро.
Въпреки че в София абсолютният размер на вноската е най-висок, съотношението спрямо средната заплата е по-неблагоприятно във Варна и Бургас.
|
Град |
Използвана офертна цена за 80 кв. м |
Използвана средна брутна заплата |
Изчислена месечна вноска |
Дял от заплатата |
| София | 199 760 евро | 1 943 евро | 625 евро | 32,2% |
| Пловдив | 126 400 евро | 1 228 евро | 395 евро | 32,2% |
| Варна | 157 600 евро | 1 360 евро | 493 евро | 36,2% |
| Бургас | 131 600 евро | 1 175 евро | 412 евро | 35,0% |
| Русе | 114 720 евро | 1 185 евро | 359 евро | 30,3% |
За заплатите са използвани данни на НСИ по области за второто тримесечие на 2026 г., а за жилищата са приложени градски офертни цени, а не стойности по реално сключени сделки. Разчетите са ориентировъчни, не включват такси и застраховки и приемат непроменена лихва през целия срок на кредита.
Сравнението показва, че по-ниската цена на жилището не означава непременно по-малка тежест за купувача. В градовете с по-ниски средни доходи дори сравнително по-достъпните имоти могат да изискват значителна част от месечния бюджет.
Трябва да се отчете и фактът, че разчетите използват брутната заплата, докато ипотечните вноски се изплащат от нетните доходи. Затова реалният дял на вноската в разполагаемия доход на човек с една средна заплата би бил по-висок. При домакинство с двама работещи тежестта може да бъде значително по-ниска.
Според Credit Manager именно съотношението между месечната вноска и реалните доходи трябва да бъде отправната точка при избора на жилище. Ниската лихва облекчава финансирането, но не може напълно да компенсира високата покупна цена.
След приемането на еврото купувачите действат по-спокойно
Промяна се наблюдава и в поведението на хората, които търсят жилище.
Ако през 2025 г. част от купувачите са бързали да приключат сделките си заради опасения какво ще се случи с цените и условията по кредитите след въвеждането на еврото, през тази година решенията се вземат в по-спокойна обстановка.
„Ситуацията на имотния пазар в България със сигурност може да се определи като по-балансирана и по-предвидима. Това, разбира се, не означава по-евтина. Ако през 2025 г. бяхме свидетели на пикови нива на активността и цените, сегашната обстановка е значително по-умерена“, коментира управителят на Credit Manager Силвия Катева.
По думите ѝ психологическият ефект от приемането на еврото до голяма степен вече е изчерпан. Опасенията, че след 1 януари ще настъпят резки промени, постепенно са отстъпили място на по-прагматичен подход.
Купувачите отделят повече време за сравняване на имоти и банкови предложения, интересуват се от възможностите за договаряне на цената и обръщат по-голямо внимание на качеството на строителството, енергийната ефективност и бъдещите разходи за поддръжка.
Според наблюденията на Катева все по-голяма част от клиентите търсят жилище за собствено ползване, а не с чисто инвестиционна цел. Често става дума за семейства, които имат нужда от повече пространство, или за хора, които искат да заменят сегашния си дом с по-голям.
Това не означава отслабване на интереса към жилищния пазар. Данните за новото ипотечно кредитиране показват, че търсенето остава високо, но мотивите за покупка постепенно се променят.
Ниските лихви продължават да подкрепят пазара
Една от причините за високата кредитна активност остава сравнително ниската цена на ипотечното финансиране.
През август средната лихва по новите жилищни кредити е 2,42 на сто, а през септември се понижава до 2,41 на сто. За същия период ГПР намалява от 2,81 на сто до 2,76 на сто.
Тези нива се запазват въпреки промените в паричната политика на Европейската централна банка през годината.
Сред основните фактори са високата ликвидност в банковата система и силната конкуренция между кредитните институции. След присъединяването към еврозоната изискванията за минималните задължителни резерви бяха уеднаквени с тези в останалите държави от валутния съюз, което освободи значителен финансов ресурс.
Конкуренцията за кредитополучатели с устойчиви доходи и добра кредитна история продължава да поддържа благоприятни условия по жилищното кредитиране.
Според Силвия Катева на пазара вече има и по-голям избор от предложения с фиксирана лихва за период от три, пет, а в някои случаи и десет години. Това позволява на кредитополучателите да планират по-точно разходите си за определен период.
Фиксираната лихва обаче невинаги е най-изгодното решение. Изборът зависи от конкретната оферта, доходите на домакинството и готовността му да поеме риска от евентуално бъдещо изменение на лихвените проценти.
При кредитите с променлива лихва значение има и използваният референтен показател. Жилищните заеми в България не са задължително обвързани с EURIBOR, като при редица банкови продукти лихвата зависи от показатели, свързани с цената на привлечения депозитен ресурс.
През септември средната лихва по новите срочни депозити на домакинствата се повишава с 0,04 процентни пункта до 1,42 на сто. При депозитите на бизнеса увеличението е с 0,23 процентни пункта до 1,79 на сто.
Тези движения са важни за бъдещата цена на финансирането, но не означават, че всяка промяна в депозитните лихви ще се пренесе незабавно върху ипотечните вноски.
Колко голям кредит може да си позволи едно домакинство
При сегашните ниски лихви банките могат да предложат финансиране, което изглежда сравнително достъпно като месечна вноска. Това обаче не означава, че максималният размер на одобрения кредит непременно е подходящ за бюджета на купувача.
От октомври 2024 г. БНБ прилага ограничения при отпускането на нови жилищни кредити. По правило съотношението между размера на кредита и стойността на обезпечението не трябва да надхвърля 85 на сто, плащанията по дълга не трябва да са повече от 50 на сто от месечния доход, а максималният срок на кредита е 30 години. Предвиден е и ограничен дял изключения от тези изисквания.
Това са регулаторни граници, а не препоръчителни нива на задлъжнялост за всяко домакинство.
При ипотека за 25 или 30 години финансовите обстоятелства могат да се променят многократно. Възможно е доходите да нараснат, но могат да се появят и непредвидени разходи, временна загуба на работа или нови финансови ангажименти.
Значение има и възможността за повишаване на лихвата при кредитите с променлив лихвен процент.
Например при заем от 150 000 евро за 30 години и годишна лихва от 2,41 на сто месечната вноска е приблизително 585 евро. Ако при същата главница и срок лихвата достигне 3,41 на сто, вноската би се увеличила до около 666 евро.
Разликата е приблизително 81 евро месечно, или близо 1000 евро годишно.
Това е примерен разчет, а не прогноза за бъдещото движение на лихвите. Той обаче показва защо при дългосрочен кредит дори сравнително малка промяна в условията може да има осезаем ефект върху семейния бюджет.
Според Credit Manager предварителната оценка на възможностите за кредитиране трябва да включва не само размера на вноската, но и всички останали разходи на домакинството, съществуващите задължения и необходимия финансов резерв.
Рефинансирането остава възможност за намаляване на разходите
Наред с новото кредитиране активност се наблюдава и при предоговарянето на съществуващи заеми.
През септември обемът на предоговорените жилищни кредити и тези за рефинансиране достига 137,2 млн. евро. При потребителските заеми той възлиза на 126,9 млн. евро, което е увеличение с 21,7 на сто спрямо август.
Средната лихва по новите потребителски кредити през септември намалява до 8,83 на сто, а ГПР достига 9,11 на сто. Разликата спрямо цената на ипотечното финансиране остава значителна.
За домакинствата с няколко различни задължения това прави сравнението на условията особено важно.
Рефинансирането може да позволи намаляване на месечната вноска, промяна на срока или обединяване на няколко кредита. То обаче не води непременно до по-нисък общ разход. Ако намалението на вноската се постига чрез значително удължаване на срока, общата сума за изплащане може дори да нарасне.
Затова при сравняване на предложенията трябва да се отчитат не само номиналната лихва и месечната вноска, но и ГПР, таксите, застраховките, оставащият срок и общата цена на кредита.
Достъпният кредит не означава непременно достъпно жилище
Последните данни на БНБ очертават пазар, на който ниските лихви продължават да насърчават кредитната активност, но задълженията на домакинствата се увеличават много по-бързо от броя на заемите.
Това само по себе си не означава влошаване на финансовото състояние на кредитополучателите. Част от увеличението може да се обясни с по-високите цени на имотите и необходимостта от по-големи суми за тяхното финансиране.
Същевременно сравнението между цените на жилищата и доходите в големите градове показва, че дори при ниска ипотечна лихва покупката на собствен дом остава сериозен дългосрочен ангажимент.
Според Credit Manager при сегашните условия изборът на жилище и кредит трябва да се основава не само на най-ниската предложена лихва, но и на размера на самоучастието, срока на изплащане, възможностите за предсрочно погасяване и финансовия резерв на домакинството.
Защото при ипотека за няколко десетилетия най-важният въпрос не е единствено колко може да отпусне банката, а каква месечна вноска семейството може да си позволи, без да поставя останалите си финансови нужди под натиск.
